지드래곤의 아파트 '나인원'은 고급주택이 아니다.

서울의 대표 고가 아파트인 용산구 한남동 나인원한남, 강남구 청담동 '더펜트하우스 청담'(PH129)는 고급주택이 아닌, 일반주택으로 분류됩니다. 웬만한 빌딩가격이라 할 수 있는 100억~200억 원 가격에도 불구하고, 대부분 고급주택으로 분류되지 않습니다. 

고급주택 중과세 기준

1975년 도입된 지방세법상 고급주택 중과세 기준은 '면적'과 '가격'입니다. 공동주택의 경우 공용면적을 제외한 주택 연면적이 245㎡(복층형 274㎡)를 넘거나 시가표준액(공시가격)이 9억 원을 초과하는 주택이 고급주택으로 분류됩니다. 고급주택으로 분류되면 일반세율(2.8~4%)에 8%를 추가한 취득 세율(10.8~12%)을 적용받습니다.

특별한 설계와 조세 회피

건설사업자나 건축주들은 고급주택 기준에 근소하게 미달하는 주택을 지어왔습니다. 예를 들어, 나인원한남의 펜트하우스는 전용 244㎡, 복층형은 273㎡로 각각 기준 면적에 1㎡씩 미달합니다. 다른 아파트들도 마찬가지로 기준을 살짝 벗어나게 설계되었습니다.

이러한 '특별한 설계'는 제 기능을 톡톡히 했습니다. 조세심판원은 나인원한남이 고급주택에 해당하지 않는다고 결정했습니다. 나인원한남은 지난해 7월 전용면적 273㎡가 220억 원에 거래되었고, 국내 아파트 매매 거래 사상 최고가를 기록했습니다.

고급주택 과세 기준 개정 논의

업계에서는 제도 시행 50년이 된 고급주택 과세 기준이 현실과 맞지 않다는 지적이 나오고 있습니다. 면적 기준을 제외하고 가액 기준으로만 과세해야 한다는 주장이 제기되고 있습니다. 아예 지방세법상 고급주택 항목을 없애고, 고가주택 과세구간을 세분화하는 방안도 거론됩니다. 이르면 올해 6월께 고급주택 기준을 변경한 입법안이 마련될 것으로 전망됩니다.

정부와 지자체는 1975년 도입된 취득세 중과제도를 손질하려 하고 있습니다. 현행 고급주택 기준은 시가표준액이 9억 원을 넘으면서 연면적이 245㎡를 넘거나 복층형의 경우 274㎡를 초과하는 공동주택을 고급주택으로 분류합니다.

제도 개선 추진

행정안전부와 학계에서는 고급주택 면적기준을 없애는 방안을 신중히 검토하고 있습니다. 고급주택은 취득세 일반세율에 8%를 추가한 세율을 적용받기 때문에, 100억 원짜리 집을 매입해도 고급주택 여부에 따라 세금이 8억 원 가까이 차이 날 수 있습니다.

최근 서울시도 취득세 중과 현실화를 위해 연구용역에 돌입했습니다. 서울시 관계자는 "주택 가격이 어떻게 형성돼 있는지 살펴보는 단계"라며, "개선안을 마련해 행안부에 의견을 낼 계획"이라고 전했습니다.

 

국회도 적극적으로 목소리를 내고 있습니다. 김성회 더불어민주당 의원은 지난해 10월 고급주택 관련 중과세 규정을 면적기준을 제외한 가액기준으로만 산정하는 지방세법 개정안을 발의했습니다.

 

고급주택 과세 기준을 현실적 수준으로 조속히 개정되어야 공정하게 세수확보를 할 수 있을 것 같습니다. 진짜 고급주택은 공정한 세금이 뒷받침되어야 고퀄리티 주택으로 완성되는 것이 아닐까요.